Information 50 | 2018 29 § Der Fall: Der Eigentümer / Verkäufer V einer Eigentumswohnung verkauft diese an den Käufer K. Im notariell beurkundeten Kaufvertrag wird die Gewährleistung für Mängel des Kaufobjekts durch die Vertragsklausel „wie besichtigt und ohne jegliche Gewähr für eine Mangelfreiheit“ ausgeschlossen. Nach Bezug der Eigentumswohnung stellte der Käufer K im Keller seiner Eigentumswohnung Mauerschäden fest, die auf Feuchtigkeit zurückzuführen waren. Bereits während der Bauphase der Wohnungseigentumsanlage war Wasser in den Keller eingedrungen. +PL 2LSSLY^pUKL ^\YKLU K\YJO LPUL -HJOÄ YTH ZHUPLY[ \T KHZ ,PU dringen von Wasser zukünftig zu verhindern. Der Keller war – wie sich erst nach dem Verkauf der Eigentumswohnung seitens des V an den K gezeigt hat – mangelhaft saniert worden. Bis zum Verkauf war keine Feuchtigkeit von V mehr bemerkt worden. Der Käufer erklärte die Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung und forderte die Rückabwicklung des Kaufvertrags, d.h. die Rückzahlung des bereits von ihm geleisteten Kaufpreises sowie u.a. Vorfälligkeitsentschädigung für das von ihm zur Finanzierung des Kaufpreises in Anspruch genommene – im Zusammenhang mit der durch Rückabwicklung des Kaufvertrags vorzeitig zurückzuzahlenden – Darlehen. Der K behauptete, der V hätte den ihm bekannten Mangel der unzureichenden Abdichtung des Kellers verschwiegen. Der V behauptete, dass ihm nicht bekannt gewesen sei, dass die damaligen Sanierungsmaßnahmen mangelhaft gewesen sind. Auch seien weitere Feuchtigkeitserscheinungen anlässlich der Nutzung seines Kellers von ihm, also dem V nicht festgestellt worden. Kann der Käufer K Rückabwicklung und Schadensersatz, d.h. die Rückzahlung des Kaufpreises und u.a. die von ihm zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung, resultierend aus der vorzeitigen RückzahS\UN KLZ a\Y 2H\MWYLPZÄ UHUaPLY\UN H\MNLUVTTLULU +HYSLOLUZ NL genüber dem Verkäufer V verlangen? Lösung: Trotz des ausdrücklich im notariell beurkundeten Kaufvertrag vereinbarten umfassenden Gewährleistungsausschlusses steht dem Käufer K das Recht der Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) mit der Folge der Nichtigkeit des Kaufvertrags (§ 142 BGB) bei einem arglistigen Verhalten des Verkäufers V zu. Eine Arglist des V liegt bereits dann vor, wenn der V einen aufkläY\UNZWÅ PJO[PNLU 4HUNLS LYRLUU[ VKLY POU a\TPUKLZ[ M Y TNSPJO OpS[ und den Mangel des Kaufobjekts (Eigentumswohnung) dem K nicht VɈ LUIHY[ +HILP NLU N[ LZ KHZZ = KPL KLU 4HUNLS ILNY UKLUKLU <TZ[pUKL RLUU[ ,PUL (\MRSpY\UNZWÅ PJO[ KLZ = NLNLU ILY KLT 2 besteht über besonders wichtige Umstände, die für die Willensbildung der anderen Kaufvertragspartei, also des Käufers von ausschlaggebender Bedeutung sind. Die Feuchtigkeit im Keller der seitens V verkauften Eigentumswohnung begründet einen erheblichen Mangel. Vorliegend konnte der K jedoch nicht nachweisen, dass dem V tatsächlich bei Abschluss des Kaufvertrags das Bestehen erheblicher Feuchtigkeitsprobleme im Bereich des Kellers bekannt gewesen wäre oder er Feuchtigkeitsprobleme noch für möglich gehalten hätte. Vorherige Sanierungsarbeiten reichen nicht für eine Arglisthaftung des V aus. Es besteht gerade keine Vermutung der Fortdauer eines einmal aufgetretenen Mangels \UK PUZV^LP[ H\JO RLPUL (\MRSpY\UNZWÅ PJO[ UHJO LYMVSN[LY 4pUNLSIL seitigung, selbst wenn diese - ohne, dass der Verkäufer davon Kenntnis hat – tatsächlich unzureichend war. Beseitigte Mängel sind nicht mehr – seitens des Verkäufers – aufklärungsbedürftig (OLG Brandenburg, Beschluss v. 07.09.2016, Az. 4 U 171/10; OLG Hamm, Urteil v. 18.07.2016, Az. 22 U 161/15). Hinweis: Entgegen dem Wortlaut der kaufvertraglichen Vereinbarungen führt auch ein vollständiger Ausschluss der Gewährleistung in einem Immobilienkaufvertrag zu keinem vollständigen Schutz des Verkäufers vor einer Haftung für Mängel des Kaufobjekts, also vorliegend der verkauften Eigentumswohnung. Eine Haftung des Verkäufers besteht trotz eines ausdrücklichen Gewährleistungsausschlusses im notariell beurkundeten Kaufvertrag, wenn der Verkäufer Mängel arglistig verschweigt. Die Arglisthaftung des Verkäufers kommt insbesondere bei der VerSL[a\UN ]VU 6Ɉ LUIHY\UNZWÅ PJO[LU VKLY ILP UPJO[ YPJO[PNLY )LHU[^VY tung von Fragen des Verkäufers in Betracht. )LZ[PTT[L 4pUNLS T\ZZ KLY =LYRp\MLY ZVNHY \UNLMYHN[ VɈ LUSLNLU Fragen des Käufers muss der Verkäufer in jedem Falle richtig und vollständig beantworten, auch wenn den Verkäufer insoweit keine ZLSIZ[pUKPNL 6Ɉ LUIHY\UNZWÅ PJO[ NL[YVɈ LU Op[[L Selbst wenn ein Verkäufer auf alle Mängel hingewiesen hat, droht ihm noch die Gefahr, aus der Arglisthaftung in Anspruch genommen a\ ^LYKLU +LU =LYRp\MLY [YPɈ [ KPL +HYSLN\UNZ \UK )L^LPZSHZ[ KHZZ der Käufer zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags Kenntnis vom Mangel hat, also er z.B. vom Verkäufer auf den versteckten Mangel hingewiesen worden ist. Es ist daher den Verkäufern dringend zu raten, die Mängel, auf die der Käufer vor dem Kauf hingewiesen wurde bzw. welche der Käufer kennt, ausdrücklich im Kaufvertrag in einer als Anlage zum Kaufvertrag beigefügten Liste zu erwähnen. Käufer wiederum sollten sich nicht auf die Möglichkeit der Arglisthaftung verlassen. Ihnen ist immer zu empfehlen, die Immobilie vor dem Kauf durch einen geeigneten Sachverständigen auf wesentliche Mängel begutachten zu lassen. Der Autor: Prof. Dr. jur. Peter Scholz ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Notar. Er ist Partner der Anwalts-Partnerschaftsgesellschaft Andreä in Wiesbaden. Er ist im notariellen und anwaltlichen Bereich auf den Gebieten des Immobilienrechts (Gewerberaummietrecht, Maklerrecht, Wohnraummietrecht, Wohnungseigentumsrecht) tätig. Der Autor ist seit vielen Jahren X\HSPÄ aPLY[LY +VaLU[ 9LMLYLU[ ]VU PTTVIPSPLUYLJO[SPJOLU :LTPUHYLU verschiedenster Seminarveranstalter sowie Professor an der RheinMain-Hochschule, Wiesbaden. (5+9,f 7(9;5,9 :*/(-;:.,:,33:*/(-; 9,*/;:(5>f3;, 56;(9, 9LJO[ZHU^HS[ \UK 5V[HY 7YVM +Y Q\Y 7L[LY :JOVSa -HJOHU^HS[ M Y 4PL[ \UK >VOU\UNZLPNLU[\TZYLJO[ 65187 Wiesbaden Biebricher Allee 23 Tel.: 0611/ 9 8919-0 -H_! kanzlei@rechtsanwalt-wiesbaden.de www.rechtsanwalt-wiesbaden.de .L^pOYSLPZ[\UNZHUZWY JOL KLZ 2p\MLYZ [YV[a RH\M]LY[YHNSPJOLU .L^pOY SLPZ[\UNZH\ZZJOS\ZZLZ ILP (YNSPZ[ KLZ =LYRp\MLYZ & =VU 9LJO[ZHU^HS[ -HJOHU^HS[ M Y 4PL[ \UK >VOU\UNZLPNLU[\TZYLJO[ \UK 5V[HY 7YVM +Y Q\Y 7L[LY :JOVSa >PLZIHKLU Homepage: www.rechtsanwalt-wiesbaden.de / , 4HPS! ZJOVSa'YLJO[ZHU^HS[ ^PLZIHKLU KL
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